章定煊：為何量縮價不跌──房價探索與房地合一稅實施後趨勢
大家有沒有發現，團裡有甚麼不同啊 哈哈
以前沒好好研究，突然覺得房市是有趣的地方
如果房價跌兩成，槓桿操作的投資客應該全掛
而且建商營利率差不多也歸零
目前量急凍，價卻不跌的狀況，也是貨幣寬鬆環境下建商跟投資客不願意認賠的結果
看起來重點還是政策的支持問題還有資金鏈能否持續
比如這波房市的上漲是從2008年，當時遺產稅降到10%，讓海外的資金鮭流並進入房市，這是政策面帶來的資金潮效果
而以往選舉，執政黨都需要打房做做樣子來拉抬選情，所以選前除了青年優惠房貸等政策外，政策上不太可能拉抬房價
而後者，除了美國升息的問題外，還有中國的景氣問題。美國今年不升息的機會越來越高，而中國應該還會再撐一段時間(或許等到MSCI納入A股吧)
所以目前量縮價不跌的狀況，應該會持續到選完
頂多就是推案量多的蛋白蛋殼區、之前炒過頭的航空城會出現較大的回檔
而選完到520就任，就是目前執政黨可以給建商的最後紅利
要買營建股的，或是手上有營建股要解套的，就靠那時候了
那時候的房銷廣告一定是說得天花亂墜
不過，也是最後煙火了~
以上文字為看盤心得，發操作建議，交易不論多空請遵守停損停利！
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以目前成本結構，建商能降價的空間小於眾人預期：我們以目前上市建設公司中興富發、遠雄與國泰這三大建商的2014財務年報舉例，這三家公司營業毛利率分別為38%、38%、44%；營業淨利率分別為30%、33%、31%；表面上看起來降價兩成到三成似乎仍可以達到會計損益兩平的目標。但是這種估計是建立在今年以後的營收仍有辦法維持在2014年相同水準之上。以目前房市急凍情況，未來營收可以預期會減少，銷管費用中固定支出的相對比重會增加，再降價兩三成，損益兩平的目標就很難達成。再者，三大建商與其他許多建商手上都還有許多土地存貨，在這些高成本的土地存貨消化完之前，除非資金周轉出現缺口或是地主願意降價，不然短期房價下修的空間會比較有限。
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